Нов закон за наемите на жилищa в Испания

На 24 май 2023 бе одобрен нов закон за жилищата под наем Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Този закон ще регулира различни области от сектора на недвижимите имоти и е фокусиран върху отдаването под наем на недвижими имоти и ще включва мерки за подпомагане на достъпа до жилища, регулиране на изгонванията или ограничаване на цените на наемите в „напрегнати зони“.

Всички ключови моменти за новия жилищен закон
Можем да разделим тази нова регулация на няколко важни теми, които ще регулират пазара.

1. Разширяване на натоварените зони на пазара на наеми
2. Нова дефиниция за крупни собственици на имоти
3. Лимит на годишната актуализация на наема, елиминиращ IPC (индекса на потребителските цени)
4. Регулиране на наемната цена в натоварените зони за новите наеми
5. Прехвърляне на таксите за недвижими имоти от наемателя към наемодателя
6. Забрана за увеличаване на наемната цена с допълнителни разходи
7. Забрана за „договаряне между страните“ в противоречие с Жилищния закон
8. Мерки за защита срещу евакуакции
9. Данъчни облекчения за собствениците
10. Допълнителна такса собственост (IBI) за празни жилища
11. Невъзможност за промяна на статута на общественото жилище
12. Увеличаване на предлагането жилища под наем на достъпни цени

1 – Разширяване на натоварените зони на пазара на наеми
За да бъде даден район обявен за натоварен, той трябва да отговаря на едно от тези две изисквания: цената му да се е увеличила с повече от 3 процентни пункта в стойността на IPC през последните 5 години или средната цена на жилище да надвишава 30% от средния доход в зоната.

2 – Нова дефиниция за крупни собственици
Ще се прави разлика между големи и малки собственици.

Големи притежатели: ще бъдат онези физически или юридически лица, които притежават 5 или повече жилища в натоварени зони или до 10 жилища (или 1500 m2) в ненатоварени зони.
Малки собственици: те ще бъдат онези физически или юридически лица, които притежават по-малко от 5 жилища.

3 – Лимит на годишната актуализация на наема, елиминиращ IPC
Това без съмнение е една от най-противоречивите мерки на Новия жилищен закон от 2023 г., тъй като има много експерти, които се обявиха против този тип мерки.

С новите разпоредби относно цените на наемите, считано от януари 2024 г. (не забравяйте, че в момента актуализацията на наемите е ограничена до максимум 2% като извънредна мярка), актуализациите на наемите ще бъдат ограничени до максимум 3% и ще бъдат отделени от IPC индекс на потребителските цени.

Освен това се очаква до януари 2025 г. да бъде създаден нов референтен индекс, по който да се актуализират всички наеми и той да бъде по-стабилен и по-нисък от IPC.

4 – Регулиране на наемите в натоварените райони
Цените за наем на новите договори, независимо дали са от големи или малки собственици, ще бъдат регулирани и с определен таван. Тази мярка има за цел да ограничи и намали цените на жилищата под наем и няма да се прилага в райони, които НЕ са обявени за натоварени.

Тези ограничения ще бъдат установени в зависимост от вида на договора и кой е собственикът (малък или голям собственик).

За малки собственици: чрез индексиране към предишната действаща наемна цена, тоест според наемната цена от предходния договор към новия договор за наем.
НАПРИМЕР: Ако жилище има договор за наем за 1000 евро на месец, в новия договор наемната цена не може да надвишава тези 1000 евро плюс увеличението, съответстващо на текущия индекс (2% през 2023 г., 3% през 2024 г. и за дефиниране според новия индекс от 2025 г.) – Така, ако се сключи нов договор през 2023 г., цената му не може да надвишава 1030 евро на месец.
За големи притежатели: чрез прилагане на индекса за ограничаване на цената, който предстои да бъде определен.
Този закон също така предвижда включването на нови жилища под наем на пазара в тези натоварени зони, които също ще бъдат ограничени в цените според правомощията на всяка автономна общност.

5 – Прехвърляне към наемодателя плащането на таксите за недвижими имоти
Новите разпоредби предвиждат в раздел 1 на член 20, че „разходите за управление на недвижими имоти и тези за официализиране на договора ще бъдат поети от наемодателя“. Комисионната към агенциите, която обикновено е 10%от годишния наем, ще се плаща от собствениците.

Наемателят ще продължи да плаща депозита и допълнителната гаранция при подписване на нов договор за наем.

6 – Забрана за увеличаване на цената за наем с допълнителни разходи
Забранява се увеличаване на наемната цена чрез добавяне на нови разходи (комунални, такса смет и др.)

7 – Забрана за „уговорка между страните” в противоречие с закона за наеми
Отпадат клаузите, позволяващи неприлагането на предвидените в закона мерки при наличие на споразумение между страните. Законът за наемане на жилище преди позволяваше, както във всеки договор, страните да постигат споразумения, дори ако те противоречат на част от закона.

8 – Нови мерки за защита срещу евакуации
Този нов регламент има няколко мерки за постигане на защита:

1. Слага се край на евакуации без предварително определена дата. След новия закон следва задължително да се определят дата и час за извършването им.
2. В процедурите за стартиране са включени нови разширения, които ще отложат процесите с повече от 2 години.
3. Задължителен достъп до процедури за извънсъдебно споразумение за уязвими хора.
4. Автономните области ще могат да формулират свое собствено посредничество и алтернативни механизми, които считат за подходящи.
5. Признава се възможността да се използват средства от държавни жилищни планове за предлагане на жилищни алтернативи за хора, изложени на риск от изгонване чрез субсидирани социални наеми, повторно настаняване на хора в уязвимо положение или друга политика.

9 – Данъчни облекчения за собствениците
Малки собственици, които имат жилище в район, обявен за натоварен, ще получат данъчни стимули в данъка върху доходите на физическите лица, за да дадат жилището си под наем и да компенсират факта, че увеличението на цената на новите договорите за наем е ограничено по отношение на предишния договор за наем.

Засега подробности за данъчните отстъпки НЕ се разкриват, въпреки че тези от стария проект на жилищния закон от 2022 г. предвиждаха отстъпка до 90% от доходите, получени от собствениците, в случай че наемната цена падне.

• 50% бонус за всички онези собственици, които наемат жилището си.
• 70% бонус:
  • При отдаване за първи път на младежи от 18 до 35г
  • Ако е нов договор с подобрения или саниране
• 90% бонус, ако се сключва в натоварени зони.

Пример за бонус за данък върху доходите на физическите лица с новия жилищен закон:
Наемател (малък собственик) с дом в натоварен район, който определя наемна цена от €800/месец и прилага 5% намаление на наема до €760/месец, може да получи намаление до 90% от IRPF Данък върху нетния доход. В този случай се изчислява, че нетният доход ще бъде 6384 евро, което, ако в момента се облагат с 60% (3830 евро ще бъдат обложени), с новия жилищен закон това намаление ще достигне 90%, така че сумата подлежаща на данък ще бъде от €638.

10 – IBI допълнителна такса за празни жилища
Повече данъци за празните къщи. За да насърчи отдаването под наем на тези жилища на тези, които са били празни повече от две години за собственици с повече от четири жилища в една и съща община, правителството ще позволи на общините да увеличат ставката на IBI (данък собственост) за жилища, които са празни, с допълнителна такса от до 150%.

11 – Невъзможност за промяна на статута на общественото жилище
Субсидираните жилища, предмет на някакъв режим на обществена защита, ще бъдат обект на постоянен статут на обществена защита.

12 – Увеличаване на предлагането на достъпни жилища под наем
За да имат повече жилища, които семействата могат да си позволят, правителствата могат да помогнат за изграждането на по-евтини такива. Тези имоти ще бъдат налични на различни места и ще бъдат насърчавани, за да могат повече хора да живеят в тях. Това ще зависи от решенията на правителствата на автономните области и от начина, по който те го организират.

Източник: Fotocasa